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第一章 商品房销售广告1

一、商品房销售广告的法律约束力2

二、销售广告视为合同要约的条件及法律责任3

（一）适用该条的前提条件3

（二）司法实践中，出卖人在商品房销售广告中所作允诺视为要约的，应当同时具备的条件4

【典型案例1】争议焦点：开发商宣传的24米宽道路，是否属于合同内容？4

【典型案例2】争议焦点：开发商宣传的70年旺铺产权，是否属于合同有效内容？5

（三）准确理解《商品房合同解释》第3条应注意的问题8

【典型案例3】俞兴甲、沈心某、俞成乙与上海新黄浦置业股份有限公司、上海市民办新黄浦实验学校商品房预售合同纠纷上诉案9

（四）开发商未兑现商品房销售广告的民事责任16

三、开发商风险提示及防范19

（一）未取得预售许可证、销售许可证之前，开发商除仅允许发布介绍房地产名称的商品房预售、销售广告外，原则上不允许发布销售广告。否则，便有受到行政处罚的可能20

（二）涉及商品房小区规划、设计等可能发生变更的情况，除向购房人说明外，应在签订的合同中详细注明20

（三）关注禁止发布商品房销售广告的情形及销售广告不得涉及的内容20

（四）实践中，开发商在商品房销售广告或宣传资料上标注诸如“本广告仅作参考”等忠告性用语，属于单方意思表示，不能作为开发商免责的理由。但是“样板房”广告例外21

（五）还本销售行为（包括广告促销）合法21

【典型案例4】中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司与李会某等120名购房户等还本售房合同纠纷案22

第二章 认购书及定金32

一、认购书的法律问题32

（一）认购书是预约合同33

（二）认购书的法律效力34

【典型案例5】仲崇某诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案35

【典型案例6】张某诉上海余山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案42

【典型案例7】陈小某诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案45

（三）认购书的解除50

二、预约合同与本约合同的判断52

【典型案例8】张某与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案53

三、认购书中的定金担保问题58

（一）认购书中定金的性质问题59

（二）认购书中定金罚则60

【典型案例9】黄海某诉厦门富璟房地产开发有限公司商品房认购合同案61

（三）认购书中的定金数额问题66

四、开发商风险提示及控制67

（一）签订认购书时对开发商的资质要求：已办妥立项、规划、报建审批手续后取得预售许可证之前67

（二）开发商在建设用地使用权设定抵押不影响商品房认购合同的履行68

【典型案例10】福建厦门中院判决洪某诉泉舜公司商品房认购合同纠纷案68

（三）如何把握“当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同”70

【典型案例11】戴雪某诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案71

（四）不履行认购书的义务应当承担的其他违约责任77

（五）认购书中定金数额“不受”商品房买卖合同额20％的限制77

（六）定金罚则也适用于不完全履行77

（七）定金的辨别78

第三章 预售商品房再转让80

一、规制预售商品房再转让的立法现状80

（一）允许转让，不加任何限制81

（二）不允许转让82

（三）允许转让，但预购人在取得预售人同意的同时还必须经房地产登记部门批准82

二、预售商品房再转让类型划分86

（一）债权转让87

（二）概括转移87

三、预售商品房再转让的条件88

（一）首先须符合《合同法》关于债的转移（让）的一般要件88

（二）依照法律规定、行政法规规定、当事人特别约定，允许预售商品房再转让。否则，不得转让89

（三）预售合同必须有效，否则预售商品房再转让无效89

【典型案例12】林瑞某、喻仿某与孙某预售商品房转让合同还款纠纷案90

（四）再转让的标的物必须是尚未竣工的商品房。如果转让的标的物为已经竣工的商品房，则开发商已经取得该商品房的所有权，再进行转让的为房屋买卖93

四、预售商品房再转让的法律后果94

五、开发商风险提示及控制94

（一）应密切关注地方法规、规章对预售商品房再转让的相关限制94

（二）即使地方法规、规章不对预售商品房再转让作出限制，在实务中开发商也应注意的事项94

第四章 商品房交付使用97

一、商品房的交付使用条件98

二、商品房交付的程序100

三、开发商在商品房交付过程中的四大义务101

（一）将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人101

（二）出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据103

（三）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》103

（四）通知办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋104

四、开发商迟延交付的认定及抗辩104

（一）不可抗力104

（二）购房人的行为107

（三）情势变更108

（四）免责条款111

五、迟延交付的法律后果112

（一）商品房毁损、灭失的风险由开发商承担112

（二）继续履行交房义务112

（三）购房人享有合同解除权112

（四）开发商支付违约金或者赔偿损失112

【典型案例13】天津泰丰工业园（集团）有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷案113

六、开发商风险提示及控制118

（一）如何定义“验收合格”？何为“验收合格”的证明文件118

【典型案例14】陈贵某、骆月某诉惠州市康顺投资发展有限公司商品房销售合同纠纷案121

（二）《交房通知书》的作用及投寄等123

（三）开发商迟延交付的认定124

（四）开发商迟延交付的抗辩125

（五）交付的商品房改变了建筑事项，无论是否经过行政管理机关审批或者是否符合建筑规范，均属于另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免责的理由126

【典型案例15】黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案127

第五章 商品房质量与保修132

一、商品房质量问题的范围及分类133

（一）违规房屋质量问题134

（二）违约房屋质量问题135

（三）使用房屋质量问题135

二、商品房质量纠纷的处理135

（一）开发商因质量问题承担的责任方式135

【典型案例16】范某与沈阳市城建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案137

（二）购房人因房屋质量问题可以行使合同解除权的两种情形144

（三）商品房的保修责任146

三、开发商风险提示及防范148

（一）设计好合同约定及《住宅使用说明书》，防范和减少房屋质量问题引发的责任148

【典型案例17】杨某诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案150

（二）《商品房合同解释》第12条中“房屋主体结构质量”包括地基基础工程质量和主体结构工程质量156

（三）关于保修期限的约定157

第六章 商品房买卖合同格式条款及其规制159

一、引论159

（一）格式合同的优点161

（二）格式合同的缺点161

二、格式条款在商品房买卖合同中的滥用162

（一）误导购房人，利用多重语义逃避责任162

（二）扩大解释“不可抗力”162

（三）约定支付比例严重不对等的违约金163

（四）利用格式条款转嫁费用163

（五）利用格式条款减轻或免除开发商的责任163

三、我国法律对商品房买卖合同格式条款的规制164

（一）订立合同的基本原则的规范164

（二）《合同法》、司法解释的具体条文的规制166

四、开发商的风险提示与防范177

（一）商品房买卖合同示范文本不是格式合同177

（二）采取“恰当”方式确保格式条款有效178

【典型案例18】上海菱朝置业有限公司与赵某、龚某商品房预售合同纠纷上诉案180

（三）减免商品房瑕疵担保责任184

（四）分期付款的约定185

第七章 商品房权属登记与开发商迟延办理房屋权属证书186

一、概述186

（一）“开发商原因”大致可能包括的几种情形187

（二）“非开发商原因”的几种情形188

二、商品房权属登记189

（一）商品房所有权登记190

（二）土地变更登记191

三、开发商逾期办证的违约责任191

（一）《商品房合同解释》第18条的理解与适用192

【典型案例19】黄某与广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证纠纷上诉案193

（二）《商品房合同解释》第19条的理解与适用203

四、开发商风险提示与防范204

（一）设置特别约定条款，用足用好《商品房合同解释》第18条的规定204

【典型案例20】上海菱朝置业有限公司与赵某、龚某商品房预售合同纠纷上诉案208

（二）一般情况下，开发商只要依法向房屋权属登记部门提交申请初始登记所需材料并取得收件收据，即视为已完成权属登记义务208

（三）逾期办理房屋所有权证书、逾期办理土地使用权证书属于两个违约行为。实践中，法院对此裁判结果不尽相同208

（四）《商品房合同解释》第18条第2款规定的违约金条款，适用诉讼时效。诉讼时效期间从合同约定的办证期限届满时起算209

第八章 商品房买卖合同的解除210

一、合同解除的概念及方式210

二、商品房买卖合同解除的主要情形212

（一）开发商可以解除合同的主要情形212

（二）购房人可以解除合同的主要情形213

【典型案例21】崔如某诉杭州金马房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案215

三、商品房买卖合同解除权的一般程序218

（一）必须符合合同约定或法律规定的条件218

（二）原则上要求采用书面通知的形式送达对方当事人219

（三）解除权的行使有时间限制221

四、商品房买卖合同解除的法律后果223

（一）部分法院在判决解除合同的同时，还判令违约一方当事人承担支付违约金的责任224

（二）当事人违约期间给对方造成的损失赔偿包括可得利益，但合同解除后的损失不包括可得利益224

（三）确定违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性规则”225

五、开发商风险提示及控制226

（一）开发商应信守合同义务，严格按照约定履行合同226

（二）开发商如发现购房人未能按约定时间办理按揭款，或者存在迟延支付购房款的行为，应及时进行书面催告226

（三）行使合同解除权，开发商应当注意的事项227

【典型案例22】新宇公司诉冯玉某商铺买卖合同纠纷案230

【典型案例23】象山华丰房地产有限责任公司与余某商品房预售合同纠纷申请案237

【典型案例24】上诉人某房地产公司与某甲、乙、丙商品房预售合同纠纷上诉案239

第九章 建筑物区分所有248

一、概述248

（一）业主对建筑物专有部分的所有权252

（二）业主对建筑区划内的共有部分的共有权255

（三）业主对建筑物共有部分的共同管理权257

二、区分所有权共有部分几种特殊类型的权属认定257

（一）车位、车库权属认定257

（二）小区会所权属归属262

（三）楼顶平台的权属归属265

三、开发商风险提示及控制270

（一）对建筑区划内可能发生争议的特定空间，开发商应提早在项目前期规划审批阶段和商品房买卖合同签订时，安排好规划审批与合同条款间的“对接”270

（二）开发商合法转让小区绿地的法律依据和实施步骤271

（三）开发商以合同约定方式保留业主共有权的行为无效273

【典型案例25】原告李勤某、盛某与被告吴江市恒达公司签订了商品房买卖合同纠纷案274

第十章 相关法律文件277

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释277

最高人民法院民一庭原庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问282

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释287

合同违法行为监督处理办法291

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要293

浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）300

关于印发《吉林省高级人民法院民二庭关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》的通知302

温州中院民四庭审判长联席会议备忘录312